賃貸経営で注目を集めているのが、中古戸建てをリフォームして家賃収入を得る方法です。圧倒的に供給量が少ないため、入居者募集がしやすい物件です。
しかし、知識が何もないまま挑戦しても、戸建て賃貸経営を始めても失敗に終わってしまうでしょう。そのため、コツを押さえてください。
この記事では、中古戸建てをリフォームして家賃収入を得る方法について解説します。
中古戸建てをリフォームして家賃収入を得るメリット
まず、中古戸建てをリフォームして家賃収入を得るメリットについて解説します。
1.高い利回りが得られる
中古戸建てをリフォームして不動産投資をする場合、購入物件によって価格を抑えることができます。物件購入価格やリフォーム費用をいかに安く抑えて物件を再生していくかの入念な計画を立てることができれば、利回りが30％を超えることも少なくありません。
このような高利回りを実現することができれば、不動産投資の初期費用を早く回収できます。
2.初期費用を安く抑えられる
どのような物件を購入するかでも変わりますが、初期費用を安く抑えられたりもします。そのため「少ししか初期費用が用意できないけれど、不動産投資を始めたい…」という方にも中古戸建てをリフォームして家賃収入を得るという方法は向いているのです。
近頃は、空き家投資が注目を集めていますが、空き家投資は初期費用500万円前後で始めることができます。
3.競合物件が少ない
アパートやマンションの賃貸物件の空室率は約3割にもなるとして空室率の高さが問題視されています。しかし、戸建ての賃貸物件の供給数は、アパートやマンションと比較すると少ないです。そのため、競合物件が少ないです。
戸建ての賃貸物件の需要が心配だと感じられる方もいますが、母子家庭の増加などによって、高い家賃は払えないけれど、広い部屋で騒音を気にせず暮らせる戸建が人気を集めています。そのため、一般的な賃貸物件と比較すると、競合物件も少ないため入居者募集がしやすいです。
4.借主に売却できる
戸建て賃貸は、借主側が物件を購入したいと申し込んでくることもあります。戸建て賃貸は、比較的、長く住む人もいて街に溶け込んでいき「このまま定住したいな」と考える人も少なくないからです。そのため、借主側が「売却してくれるなら購入したい」と思うことも多いです。このような出口戦略を計画できるのも戸建て賃貸の魅力となっています。
5.物件管理が楽である
戸建て賃貸は、一世帯との契約になるため物件管理が楽です。アパートやマンションのように近隣トラブルの心配もありません。家賃回収の煩わしさも一世帯が相手であれば、感じることはないでしょう。
また、戸建て賃貸の入居者は家族であるケースが多く、子育ての関係で比較的長く入居する傾向があるため退去時のリフォームなどの手配も少なくて済みます。
中古戸建てをリフォームして家賃収入を得るポイント
中古戸建てをリフォームして家賃収入を得るメリットについて解説しました。実際に、中古戸建てをリフォームして不動産投資をする場合は、どのような点に注意すれば良いのでしょうか？ここでは、中古戸建てをリフォームして家賃収入を得るためのポイントについて解説します。
1.任意売却物件を購入する
高い利回りを実現したい方には、任意売却物件がおすすめです。任意売却物件とは、住宅ローンや税金などの支払いが困難になった人が、債務を返済する目的で売る物件のことをいいます。
通常の物件は、売主側の希望販売価格で売られていますが、任意売却物件は債務返済が目的で売られているので、通常よりも低価格で購入することができます。そのため、物件購入価格を少しでも抑えたい方は、任意売却物件がおすすめです。
2.リフォームは専門業者に依頼する
日頃からDIY好きな方であれば、中古戸建てを自分でリフォームすることを検討してしまいがちです。自分自身が入居する物件であればDIYで問題がありませんが、借主様に貸す場合は専門業者に依頼するようにしましょう。
費用を削減するために、自分でDIYをすることを検討する方もいますが、工期など比較すると短期間でリフォームが終えられる専門業者の方がお得です。
また、外装や内装だけではなくて、シロアリなどによる腐食によるダメージなど、建物の土台部分が損傷していることもあります。このような損傷は、素人が確認できるものではありません。そのため、必ずリフォーム専門業者に依頼するようにしましょう。
3.定期点検に駆けつけられる距離の物件を選ぶ
築年数が古い中古戸建ては、不具合が発生しやすいです。そのため、安定した家賃収入を得るためには定期点検が必要となります。
そのため、物件選定をする場合は、定期点検に駆けつけられる距離の物件を選ぶようにしましょう。DIYが得意な方であれば、床のゆがみや、水漏れのトラブルなどに対応できる知識を身に付けておくと良いです。
また、入居者が入るまで定期的な掃除は必要不可欠です。ほこりが溜まっていたり、虫の死骸が落ちていたら入居希望者は入居を躊躇ってしまうでしょう。そのため、掃除に来られる距離の物件を選ぶことが大切です。
4.リフォーム時期にも注意する
賃貸は、年度末である3月前後に需要が増えます。そのため、需要が増える時期に内覧ができるようにリフォーム時期を調整することも大切です。
需要が多い時期に入居募集を開始すれば、ほぼ確実に入居づけが可能です。入居が早い段階で決まれば、家賃収入によってリフォーム費用は早く回収できます。
5.信頼できる業者と連携する
中古戸建てをリフォームして家賃収入を得る不動産投資は、1人で取り組んでも上手くいくものではありません。安定した家賃収入を得たいのであれば、不動産会社やリフォーム会社などの専門業者と連携を取り合うことが大切になります。そのため、日頃から人とのコミュニケーションを大切にしましょう。
6.競合物件の状態を把握する
中古戸建てをリフォームして家賃収入を得る場合は、環境周辺にある競合物件の状態や設備を把握して、競合物件にないものを自分の物件に備える必要があります。
競合物件の短所に注目をしましょう。例えば、競合物件が冴えない色の壁紙を使用しているのであれば、キレイな壁紙を採用することで借主側にインパクトを与えることができるはずです。また、競合物件に優れた長所がある場合は、その水準に合わせることも必要となります。
空き家投資にすれば少額の初期費用から始められる
この記事では、中古戸建てをリフォームして家賃収入を得る方法について解説しました。
需要よりも供給が多い戸建て賃貸であれば、マンションやアパートで発生する空室リスクなどに頭を悩ませる心配もありません。
空き家投資にすれば少額の初期費用で不動産投資を始めることができます。
しかし、戸建てを購入すれば、必ず家賃収入が得られるという簡単な賃貸経営ではないため、必ずポイントは押さえておきましょう。
いかがでしたでしょうか？
中古戸建てを購入して家賃収入を得たいと思った方もいるのではないでしょうか？
そんな方に特におすすめの方法が「空き家投資」です。空き家投資であれば、少額の初期費用を用意するだけで不動産投資を始められます。
興味が湧いた方はぜひ空き家投資マニュアルをチェックしてみてください。
