現在、定期的な家賃収入が得たいという目的で不動産投資に興味を持つ人が増えました。
賃貸住宅1棟を建てるためには1億円程度かかることもあるため、キャッシュでアパート経営できる方は滅多にいません。
アパート経営の場合は、ローンを考慮しなければいけませんが、ローンを正しく活用することで総支払金額が大きく変わってきます。
では、どのようにローンを借りれば良いのでしょうか？
ここでは、アパートローンの借り入れ方法について分かりやすく解説します。ローンを借りることに不安を感じている方は、ぜひ、この記事を参考にしてみてください。
アパートローンの借入先の種類
アパート経営を始める際の融資は、どこで借りれば良いのでしょうか？ここでは、アパートローンが借りられる金融機関をご紹介します。
1.政府系金融機関
政府系金融機関は政府系の金融機関であり、低金利で審査にも通りやすいため、アパート経営者の間では、人気の金融機関です。
日本政策金融公庫は、政府が100％出資している金融機関のため、経済の活性化や新規起業の促進であれば、積極的に融資してもらえます。
中小企業を支援するという考えの基で運営されている金融機関のため、健全な事業計画を提示しなければ借り入れることはできません。そのため、アパートローンを借りる場合は、原則、不動産賃貸業を営むための融資であることを証明しなければいけません。
2.都市銀行
都市銀行（メガバンク）は地方銀行と比較すると、高額の融資が受けられます。また、返済期間が最長30年や35年と長く借りられるのも大きな特徴です。
しかし、高額な融資が受けられる分、担保価値（抵当権）に対する審査が厳しく、利息が高めに設定されていることが多いです。銀行の口座を給与の振込先に指定していると、お得なキャンペーンを紹介してもらえることがあるため、近くの支店に相談しに行ってみましょう。
3.地方銀行
地方銀行は都市銀行のように多額の融資は受けられませんが、利息が安いです。また、地方銀行は地域の人に安定したサービスを提供しており、地域に特化しているため、手厚いサポートをしてもらえます。また、都市銀行の融資審査が通らなかった状況で悩んでいる方でも、地方銀行の審査に通るケースも多いです。
4.信用金庫
信用金庫でも住宅ローンを取り扱っている場合があります。都市銀行や地方銀行でアパートローンを組もうとしたところ、審査に落ちたという方は信用金庫に申込することをおすすめします。
信用金庫は、銀行と異なり地域の利用者をターゲットにしています。審査基準に、その地域に住んでいることも含まれるため、地域に住んでいれば審査が優遇されるため、審査に合格しやすいです。
5.ノンバンク
物件を購入したくても、金融機関の住宅ローンが借りられないという方も少なからずいます。そのような方は、ノンバンクで借りるという方法もあります。ノンバンクは、銀行のように厳しい審査はありませんが、その分、金利が割高に設定されています。
アパートローンの借り入れの流れ
アパートローンを借りる場合は、どのような手続きを行えば良いのでしょうか？ここでは、アパートローンの借り入れの流れをご紹介します。
1.購入物件を決める
アパート経営を始める際は、多額の資金が必要です。初期費用や運営費用などシミュレーションをして、上手くいく事業かを見直します。余裕を持った返済期間を設定しておくことが重要です。
また、不動産投資でローンを借りる場合は、事業の安定性や継続性も審査基準に含まれます。立地条件が良く空室が出ない物件で、毎月安定的な収益が見込める物件か、修繕費などの計画も立てられていて破綻しにくい事業計画かなども審査基準に含まれるのです。そのため、具体的な事業計画を立てておく必要があります。
2.金融機関に仮審査の申込みをする
購入したい物件が決定したら、仮審査の申込みをします。仮審査とは、物件契約前の審査のことで、返済能力を確認するために行われます。仮審査では、提出した書類を基に、金融機関が相談者の属性から返済能力があるのか審査。この仮審査の合否は一週間程度で出ます。
| 本人確認資料 | ・運転免許証や健康保険証、パスポート | |
| 収入に関する書類 | 給与所得者 | ・源泉徴収 |
| 自営業者 | ・確定申告書 | |
| 物件確認資料 | ・パンフレットなどの販売図面 | |
3.物件の売買契約を締結する
仮審査に通過したら、返済能力が認められたことになります。そのため、希望物件の売買契約書を締結します。売買契約書は、金融機関の本審査に必要な書類なので大切に保管してください。
4.金融機関に本審査の申込みをする
仮審査に通過することで返済能力が認められたことになりますが、必ずしも本審査に通過するとは限りません。例えば、仮審査に通過後にカードローンを滞納したり、自動車ローンなど借金を組んでしまうと、本審査に落ちる可能性もあります。本審査では下記の書類が必要になるので揃えておきましょう。
| 本人確認資料 | ・運転免許証や健康保険証、パスポート
・住民票 ・印鑑証明書 |
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| 収入に関する書類 | 給与所得者 | 源泉徴収票、住民税決定通知書または課税証明書 |
| 自営業者 | ・確定申告書の写し
・申告所得税納税証明書 ・事業税納税証明書 |
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| 会社代表者 | ・法人の決算報告書、法人税納税証明書 | |
| 物件確認資料 | ・パンフレットなど販売図面
・売買契約書や工事請負契約書の写し ・土地や建物の登記事項証明書 |
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5.住宅ローン契約を結ぶ
本審査に通過後、金融機関と住宅ローン契約を締結します。住宅ローン契約は、金融機関の窓口で行われるため、平日に窓口に出向かなければいけません。契約時に改めて用意する書類はありませんが、金融機関への届出印が必要です。
6.住宅ローンが実行される
住宅ローン契約を提携津語、融資が実行されます。融資は、指定の銀行通帳に振り込まれます。
アパートローンの借り入れをする際の融資戦略
アパートローンの融資を受ける場合は、正しい手順を踏めば、よりお得になります。ここでは、アパートローンに関する3つの融資戦略をご紹介します。
金融機関の評価ポイントを把握する
金融機関によって、金属年や年収などの融資基準は違います。例えば、自営業者の場合は3年分の確定申告が必要になりますが、2年分の確定申告でも良いという条件の金融機関もあるのです。
そのため、自分にピッタリ合うローンを見つけるためには、複数の銀行の住宅ローン情報を集めましょう。一般的に、給与の引き落としや預貯金のある銀行で組めば、審査が通りやすいと言われていますが、お付き合いのない金融機関も視野に入れてみましょう。インターネットバンキングには、審査が緩く、低金利の金融機関があります。
複数の金融機関の金利を比較する
アパートローンの金利は、金融機関によって異なります。事業計画の安定性・継続性・賃貸物件の資産価値の条件によっても異なりますが、総返済額に大きく差が出てきてしまうため、必ず複数の金融機関を比較検討しましょう。
下記に記載している金利は、店頭金利（基準金利）です。この金利にリスクや優遇で勘定し、実行金利を設定することになります。ホームページで案内されている金利がそのまま適用されるわけではないので、注意してください。
| A金融機関 | B金融機関 | |
| 変動金利 | 2.275％ | 2.475% |
| 固定金利選択型 | 2.9% | 2.7% |
融資の順番も工夫する
複数棟のアパートを所有する場合は、融資の順番にも注意しなければいけません。金融機関の中には、1棟目の購入物件にのみ融資が可能だったり、融資対象は居住地と同一県内の物件のみと定められていることもあります。
そのため、融資の順番を間違えてしまうと、お得にアパートローンが借りられなくなってしまうかもしれません。そのため、複数のアパートを所有する場合は、融資の順番も工夫しなければいけません。
アパートローンの理解を深めて賢く活用しよう
ここでは、アパートローンの借り入れ方法について解説しました。金融機関によって、可能融資額や手数料、金利、融資条件は異なります。そのため、アパートローンに対する理解を深めて、賢くローンを活用できるように準備を進めましょう。
金利が1%～3%変わるだけで、月々の支払額は大きく変わります。そのため、アパート経営を有利にしていくためにも、複数の金融機関に相談してみてください。投資仲間から情報をもらうこともおすすめですから、積極的にセミナーや交流会に足を運んでみましょう。
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